Η Πάτρα είναι φοιτητούπολη και πολλοί ιδιοκτήτες νοικιάζουν διαμερίσματα σε φοιτητές, στο κέντρο, στα Ψηλαλώνια, στο Ρίο και κοντά στην Πανεπιστημιούπολη. Η φοιτητική μίσθωση έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες: συμβόλαια που κρατούν όσο το ακαδημαϊκό έτος, γονείς που πληρώνουν από άλλη πόλη και οικογένειες που χρειάζονται σωστά χαρτιά για τα επιδόματά τους.
Αν νοικιάζετε ή σκέφτεστε να νοικιάσετε σε φοιτητές, αυτά είναι τα σημεία που χρειάζεται να έχετε τακτοποιήσει.
Πριν υπογράψετε: Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Για να νοικιαστεί ένα ακίνητο χρειάζεται συνήθως έγκυρο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), του οποίου ο αριθμός αναγράφεται και στη δήλωση μίσθωσης. Ελέγξτε αν το πιστοποιητικό σας ισχύει ακόμα πριν βγάλετε αγγελία, ώστε να μην καθυστερήσει η υπογραφή.
Η δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
Κάθε μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ από τον εκμισθωτή και στη συνέχεια γίνεται αποδεκτή από τον μισθωτή με τους δικούς του κωδικούς. Η δήλωση πρέπει να γίνεται μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η ΑΑΔΕ από την έναρξη της μίσθωσης. Αυτό το βήμα δεν είναι τυπικότητα:
- χωρίς δηλωμένο μισθωτήριο η οικογένεια του φοιτητή δεν μπορεί να πάρει το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα
- χωρίς δηλωμένο μισθωτήριο ο ενοικιαστής χάνει και την επιστροφή ενοικίου, όπου δικαιούται
- σε έλεγχο, το έσοδο που δεν δηλώθηκε μπορεί να φορολογηθεί με πρόστιμα και προσαυξήσεις
Σε ποιον γίνεται το μισθωτήριο;
Είτε στον ίδιο τον φοιτητή είτε στον γονέα που τον έχει εξαρτώμενο μέλος. Ρωτήστε την οικογένεια ποιο όνομα χρειάζεται για τα δικά της επιδόματα. Η αλλαγή μετά από μήνες θέλει τροποποιητική δήλωση και χάνεται χρόνος.
Συγκατοικία φοιτητών
Αν στο ίδιο διαμέρισμα μένουν δύο ή τρεις φοιτητές, ο σωστός τρόπος δήλωσης (ένας ή περισσότεροι μισθωτές) επηρεάζει τα επιδόματα και τις επιστροφές του καθενός. Είναι μια περίπτωση που αξίζει να τη δει λογιστής πριν υποβληθεί η δήλωση.
Λήξη ή αλλαγή μίσθωσης
Όταν ο φοιτητής φεύγει νωρίτερα ή αλλάζει το μίσθωμα, η μεταβολή ή η λήξη δηλώνεται και αυτή ηλεκτρονικά. Αλλιώς η ΑΑΔΕ θα θεωρεί ότι εισπράττετε ενοίκιο που στην πράξη δεν εισπράττετε.
Πώς φορολογούνται τα ενοίκια
Το εισόδημα από ενοίκια δηλώνεται κάθε χρόνο στο ΕΒ2 και στο ΕΒ1 και φορολογείται ξεχωριστά από τον μισθό ή τη σύνταξη, με κλιμακωτούς συντελεστές που ξεκινούν από 15% για το πρώτο κλιμάκιο. Οι συντελεστές για τα επόμενα κλιμάκια έχουν αλλάξει τα τελευταία χρόνια, για αυτό αξίζει να γίνεται υπολογισμός με τα δεδομένα της χρονιάς που δηλώνετε.
Προσέξτε επίσης:
- αν το ακίνητο είναι συνιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το ενοίκιο ανάλογα με το ποσοστό του
- τα ποσά για κοινόχρηστα και λογαριασμούς που πληρώνει ο φοιτητής χωριστά δεν είναι ενοίκιο, αλλά πρέπει να φαίνεται ξεκάθαρα τι περιλαμβάνει το μίσθωμα
- η εγγύηση που επιστρέφεται δεν είναι εισόδημα, όμως αν συμψηφιστεί με τον τελευταίο μήνα ενοικίου τότε δηλώνεται ως ενοίκιο
Πληρωμή μέσω τράπεζας: γιατί σας συμφέρει
Η πληρωμή του ενοικίου με κατάθεση ή μεταφορά σε λογαριασμό σας δεν βοηθά μόνο τον ενοικιαστή να αποδείξει ότι πλήρωσε για επιστροφές και επιδόματα. Προστατεύει και εσάς: αν κάποιος μήνας δεν πληρωθεί, υπάρχει καθαρή εικόνα τι εισπράχθηκε και τι όχι. Γράψτε στο μισθωτήριο το IBAN του λογαριασμού σας και ζητήστε να γράφεται στην αιτιολογία ο μήνας και η διεύθυνση.
Ανείσπρακτα ενοίκια
Αν ένας μισθωτής σταματήσει να πληρώνει, δεν αρκεί απλώς να μην δηλώσετε τα ποσά. Για να μη φορολογηθείτε για ενοίκια που δεν εισπράξατε, συνήθως χρειάζεται να έχει ξεκινήσει νομική διαδικασία είσπραξης ή απόδοσης του μισθίου και να συμπληρωθούν οι ειδικοί κωδικοί στη φορολογική δήλωση. Μιλήστε με δικηγόρο και λογιστή νωρίς, όχι όταν έχουν μαζευτεί έξι μήνες.
Τα 5 πιο συχνά λάθη που βλέπουμε
- προφορική συμφωνία «μέχρι το καλοκαίρι» χωρίς δήλωση στην ΑΑΔΕ
- δηλωμένο ενοίκιο μικρότερο από το πραγματικό
- μισθωτήριο στο λάθος όνομα, οπότε η οικογένεια χάνει το επίδομα
- λήξη μίσθωσης που δεν δηλώθηκε ποτέ
- ΕΒ2 που δεν ενημερώθηκε με τα σωστά ποσά και τους σωστούς μήνες
Θέλετε να ελέγξουμε αν οι μισθώσεις σας είναι σωστά δηλωμένες ή να αναλάβουμε την ετήσια δήλωση των ακινήτων σας; Επικοινωνήστε μαζί μας. Για τον ΕΝΦΙΑ δείτε και τον οδηγό μας ΕΝΦΙΑ: πώς βρίσκω το εκκαθαριστικό και πώς πληρώνω.
Αν θέλετε να το αναλάβει το γραφείο μας, δείτε τις υπηρεσίες της TAXGROUP.
Συχνές ερωτήσεις
Πρέπει να δηλώσω στην ΑΑΔΕ μια μίσθωση σε φοιτητή που κρατά λίγους μήνες;
Ναι. Κάθε μίσθωση κατοικίας δηλώνεται ηλεκτρονικά, ακόμα και αν διαρκεί μόνο όσο το ακαδημαϊκό έτος. Η δήλωση χρειάζεται και για τα επιδόματα της οικογένειας του φοιτητή.
Τι γίνεται αν ο φοιτητής φύγει νωρίτερα;
Η λήξη της μίσθωσης δηλώνεται ηλεκτρονικά, ώστε να μην θεωρείται ότι εισπράττετε ενοίκιο για μήνες που δεν υπήρξε μισθωτής.
Χρειάζεται ΠΕΑ για να νοικιάσω διαμέρισμα σε φοιτητή;
Συνήθως ναι. Ο αριθμός του ΠΕΑ αναγράφεται στη δήλωση μίσθωσης, για αυτό ελέγξτε ότι ισχύει πριν βγάλετε αγγελία.
Φορολογούμαι για ενοίκια που δεν μου πλήρωσαν;
Μπορεί να αποφύγετε τη φορολόγηση, αλλά συνήθως χρειάζεται να έχει ξεκινήσει νομική διαδικασία και να συμπληρωθούν οι ειδικοί κωδικοί στη φορολογική δήλωση. Μιλήστε με λογιστή νωρίς.